Quando ho letto la Federal Housing Finance Agency ispettore generale la relazione critica Freddie Mac, 1,35 miliardi di dollari messo MBS-back transazione con Bank of America, mi chiedevo se l'IG FHFA aveva appena esposto miliardi di dollari in banca responsabilità inutilizzato. La relazione rileva IG, dopo tutto, che si occupano di Freddie con BofA (a differenza di Fannie Mae simultanea 1,52 miliardi dollari insediamento BofA), risolve non solo viola in attesa di indicazioni contrattuali, ma anche qualsiasi credito futuro che Countrywide violato dichiarazioni e garanzie sui mutui ha venduto Freddie. Questi sono esattamente i tipi di insediamenti globali banche sono costrette a raggiungere se hanno qualche speranza di risolvere i loro MBS-back messo responsabilità.
Quindi, se la FHFA Ispettore Generale è castigando Freddie per affaccia responsabilità BofA per mutui che insolventi quattro o cinque anni dopo la loro assegnazione - e FHFA è generalmente calcolato per essere il più esperto valutatore di ripetizioni e garanzie afferma che ci sono - hanno altro posto-back richiedenti sottovalutato potenziale responsabilità della banca? Sono assicuratori obbligazionari e gli investitori MBS facendo lo stesso errore supposto come Freddie Mac?
La risposta breve è no.
Il rapporto IG difetti Freddie per la mancata considerazione per i prestiti ipotecari esotici che proliferavano nella bolla immobiliare. Proprietari di case con mutui interest-only o tasso variabile spesso fatto attraverso i primi teaser-tasso anni, solo per difetto quando hanno dovuto cominciare a fare pagamenti più elevati. La FHFA IG rapporto indica che Freddie Mac ha visto decine di migliaia di questi mutui vanno in default da tre a cinque anni dopo il loro rilascio.
Che ha cambiato il tradizionale curva a campana di default, in cui mutui deficit è andato acida entro un anno o due e tassi di default in seguito rallentato. Ma secondo la IG FHFA, Freddie non è mai adeguato il proprio processo di revisione dei file di prestiti insoluti in modo da riflettere il modello modificato di default. L'agenzia governo ha continuato alla ricerca di violazioni di ripetizioni e le garanzie di prestiti che è andato male nei primi due anni dopo sono stati rilasciati, anche se i mutui esotici del boom del mercato immobiliare spesso ha più tempo per inacidire. Di conseguenza, dice il rapporto, Freddie potrebbero essere gravemente sottovalutato le sue put-back pretesa nei confronti di Countrywide.
"Con la scelta di rivedere intensamente solo i prestiti insolventi entro due anni di origination", il report IG afferma, "Freddie Mac non ha esaminato circa 100.000 loans.Those 2006, i crediti d'epoca che non sono stati recensione avere un equilibrio combinato principale non pagato superiore a 50 dollari miliardi di euro. "Il rapporto cita un esaminatore anziano FHFA, che stima che la responsabilità BofA per quei prestiti non-recensiti poteva correre a miliardi di dollari, anche se in una nota profonda nel rapporto, la IG citato una stima più moderata di $ 500 milioni a 1 miliardo di dollari supplementari totale entrate (non solo da BofA) per Freddie, se ha cambiato il suo processo di revisione per tener conto di prestito per la successiva inadempiente mutui.
E 'troppo tardi per annullare insediamento Freddie Mac con BofA, e la relazione del IG non affermare il contrario. Invece, lo chiama per Freddie Mac a rivedere il suo prestito ipotecario processo di revisione e di assicurare che i senior manager rispondere in modo rapido e sufficientemente alle preoccupazioni del personale.
In correttezza verso Freddie Mac, c'è una buona ragione l'agenzia ha concentrato la sua attenzione sui mutui che sono andati in default in fretta. I finanziatori sono di solito più veloce ad accettare reclami che le violazioni dei materiali nei loro rappresentanti e le garanzie di default hanno portato il mutuo, se i prestiti non subito. In altre parole, put-back crediti sui mutui che sono andati in default entro un anno o due sono il frutto low-hanging di put-back contenzioso MBS. Quando i proprietari di abitazione di default da diversi anni nel loro mutuo, gli emittenti di mutui sono propensi ad affermare che le condizioni economiche, come ad esempio una casa di perdere un lavoro o il declino dei valori immobiliari - sono responsabili del fallimento della ipoteca. Le banche sostengono che in genere sono solo rischia di prestiti pronti contro termine che non hanno come risultato diretto delle loro violazioni di sottoscrizione. Così forzando messe di valore su crediti in seguito inadempiente è una prospettiva difficile.
Ma questo non significa che gli assicuratori obbligazionari e gli investitori MBS stanno ignorando tali valori in ritardo. Al contrario - sono pienamente consapevoli che ci vuole mutui a tasso variabile più a fallire. La mia segnalazione indica che, se Freddie Mac veramente non valere messo-back crediti nei confronti di BofA per i mutui che sono andati male, dopo tre anni (c'è qualche dubbio su questa tesi), Freddie è un outlier. "Posso garantire che gli investitori MBS e monoline insurers non limitano la loro opinione", ha detto l'avvocato di uno degli assicuratori obbligazionari. Un avvocato per gli investitori MBS ha aggiunto: ". Se un prestito violato le garanzie nel giorno di chiusura e non andare in default fino a tre anni più tardi, è non meno in default" Questo avvocato, come difensore dei monoline ', ha detto di no put ragionevole -back richiedente è limitante opinione a mutui insolventi che entro uno o due anni.
La prova è nelle offerte di BofA ha già colpito con l'assicuratore bond Assured Guaranty e con il gruppo di investitori rappresentato da Bruns Gibbs. Secondo l'accordo Assicurato, BofA sta continuando a pagare l'assicuratore di obbligazioni per i mutui ipotecari materialmente carenti emessi nel 2006 e nel 2007 - compresi i prestiti, che insolventi tempo dopo il 2008 o 2009.
La merlata 8,5 miliardi dollari insediamento BofA con MBS Countrywide investitori, nel frattempo, esplicitamente rappresentato per la fine del-mutui inadempienti, secondo Kathy Patrick di Bruns Gibbs. "L'analisi del generale ispettore sinistri FHFA avrebbe dovuto fare in caso di inadempienze recenti, abbiamo fatto," Patrick mi ha detto. "Abbiamo catturato tutti i prestiti che erano 60 o più giorni delinquente e analizzate specificamente [loro]." L'esperto che ha opinato sulla congruità del valore di regolamento per Bank of New York Mellon, il fiduciario di cartolarizzazione Countrywide, ha descritto il suo processo di derivazione di un default tasso in un deposito BNY Mellon reso pubblico nel procedimento giudiziario per ottenere l'approvazione della transazione proposta. L'esperto, Brian Lin di RRMS Advisors, ha detto che hanno rappresentato in caso di inadempienze che si sono verificati lungo tutta la timeline, tra cui i prestiti che non erano ancora andati in default, ma erano 60 giorni di ritardo. Il tasso di default ha usato nel raggiungimento di una stima che BofA di put-back esposizione è circa $ 9 a $ 11 miliardi specificamente indirizzata prestiti che cadevano nei guai molto tempo dopo che sono stati rilasciati.
Anche Fannie Mae a quanto pare non ha limitato la sua revisione dei dossier di prestito ai valori iniziali, la FHFA Ispettore Generale è stato incaricato di guardare sia a Fannie e Freddie insediamenti Bofa, ma contrassegnato solo di Freddie metodologia della verifica prestito.
Freddie Mac ha promesso di non raggiungere alcun insediamenti supplementari senza tener conto della IG le raccomandazioni che rinnovare il suo processo di revisione del prestito. E non dovrebbe. Non c'è motivo il governo non dovrebbe fare quello che tutti gli altri è già.
No comments:
Post a Comment