Mutui a tasso variabile Fai una Comeback

I mutuatari sono ancora una volta la firma per uno dei prestiti rischiosi che hanno alimentato boom del mercato immobiliare negli ultimi dieci anni - e busto: il mutuo a tasso variabile.


Dopo due anni di una scarsa domanda, ARMs, i mutuatari che offrono un tasso fisso per un determinato periodo, dopo il quale i tassi di aumentare o diminuire con tassi prevalenti stanno facendo un comeback. Per i primi sei mesi di quest'anno, ARMs rappresentano il 13,4% del totale mercato dei mutui, secondo gli ultimi dati disponibili da Inside Mortgage Finance, una pubblicazione commerciale. Cioè fino al 9,5% per tutto il 2010 e il 6,3% nel 2009.

In un momento in cui i tassi di interesse sono già ai minimi storici e il mercato immobiliare è ancora lenta, ARMs sono ancora a rischio, ha detto Keith Gumbinger, vice presidente HSH Associates, una società di mutuo dati. L'ARM è sempre stato qualcosa di un gioco d'azzardo - quando il termine fisso è finito, se i tassi di interesse sono aumentati, quindi i pagamenti volontà del debitore. Con i tassi di interesse già così bassi, esiste un ampio consenso non hanno nessun posto dove andare ma fino, considerati i pagamenti proprietari di case a destra lungo con loro.

ARMs sono stati anche tradizionalmente popolare con acquirenti che si aspettavano di vendere la loro casa - spesso con un profitto - prima che il loro tasso fisso termine scaduto. Ma con il mercato immobiliare ancora in crisi, non è certo uno slam dunk. Infatti, dati recenti suggeriscono cinque anni potrebbe essere una stretta finestra nel mercato di oggi: proprietari di case che hanno venduto le loro case l'anno scorso vi rimase per otto anni in media, contro i soli sei anni nel 2008, secondo la National Association of Realtors.

Entrambi questi rischi convergevano mutuatari quando il mercato immobiliare si è schiantato nel 2008. Molti erano in grado di effettuare i pagamenti più alti e si trovarono bloccati in una casa che non potevano permettersi e non poteva vendere, che conduce alle impostazioni predefinite e pignoramenti che hanno caratterizzato il busto.

Ma oggi, i tassi delle armi sono così bassi e prezzi degli immobili sono così depresso nella maggior parte dei mercati, molti dei rischi di armi sono stati dimenticati. Il tasso medio su un ARM cosiddetto 5/1 - che porta un tasso fisso per cinque anni prima di regolare ogni anno successivo - è ora 2,96% rispetto al 4,16% per un mutuo di 30 anni a tasso fisso, secondo HSH Associates, che tiene traccia dei dati ipotecari.

Lenders dire ARMs sono anche più sicuri ora di quanto lo fossero durante la Aughts precoce. A differenza durante il boom immobiliare, i creditori ora richiedono punteggi elevati di credito, la prova di reddito e un acconto di almeno il 20%. Come parte del loro processo di approvazione, questi istituti di credito sono anche ora facendo i mutuatari siano in grado di permettere non solo i pagamenti mensili, in via preliminare del prestito, ma anche i pagamenti che potrebbero vedere se i tassi salgono.

Questo è il rischio più grande: che i pagamenti mensili dopo il reset sarà troppo da gestire. Ad esempio, un mutuatario che si iscrive per un ARM $ 400,000 5/1 con un tasso di 2,96% pagherà circa $ 1.678 al mese per i primi cinque anni. Dopo di che, se i tassi di picco, il loro tasso di interesse può passare da un massimo di cinque punti percentuali al 7,96%, ed i loro pagamenti mensili picco a circa 2.733 dollari. Per molti mutuatari, tenere il passo con questi pagamenti di grandi dimensioni potrebbe essere difficile e rimanere indietro significherebbe perdere la loro casa di preclusione.

Prima di considerare un ARM, gli esperti consigliano mutuatari chiedere di vedere i bassi e più alti eventuali pagamenti mensili che potrebbe teoricamente affrontare per tutta la durata del prestito per ottenere un migliore senso di se possono permetterselo in una vasta gamma di circostanze. Una strategia intelligente per i mutuatari: Mettere eventuali risparmi supplementari nel corso della durata fissa del prestito in un fruttifero fondo di emergenza per coprire i maggiori costi quando i tassi salire.